首页 > 中国妇女网 > 财经

楼市政策脉冲发力 落地效果如何?

——当前房地产市场走势一线观察

标签:财经 | 来源:中国妇女报 | 作者:徐阳晨

◆房贷政策“三箭齐发”+存量房“收储”将对人口净流入城市的房地产市场信心回暖有较大提振作用。

◆房价“止跌”现象比较明显,市场预期的底部开始形成。

◆当楼市逐渐从增量时代转变为存量时代,改善型市场凸显较大规模预期。

■中国妇女报全媒体记者徐阳晨

“最近,除了北京五环内看房子的人多了,市区的交易量也在上升。”近日,北京市西城区我爱我家工作人员对中国妇女报全媒体记者透露,密集政策出台后,量的提升非常明显,自房地产“5·17新政”以来,多地迎来楼市回暖。

北京市住建委最新公布的数据显示,截至5月30日,北京二手房5月网签量超过1.2万套。深圳头部中介机构乐有家披露的数据显示,新政后首个周末,乐有家深圳门店二手看房量对比以往周末上涨127%,成为2018年以来的最高点。广州一手房来访环比前一周上涨近15%,成交套数环比上涨近16%。市场明显感受到,在金融支持层面,被限制的需求正在被进一步释放。

刺激“杠杆”敏感人群

伴随着地产“大招”在各地区的落地,供需侧资金压力明显缓解。首先,新政规定首套和二套房的最低首付比例不低于15%和25%,且不再区分“限购”与“不限购”城市,使自有资金购房门槛创下历史新低。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民向记者介绍,首付减少至15%,对于无房子、对杠杆较敏感的群体利好明显,提升了他们的支付能力和购房意愿。

值得注意的是,“5·17新政”取消了全国层面住房商贷利率政策下限,将利率定价权下放到了地方。建诚智库首席研究员何田认为,银行为增加流动性,挤压抵押消费贷流入房市的机会,房贷利率下行、市场化是必然趋势。“具体如何定利率下限,商业银行之间可能会搭建利率协调机制来解决。各方要有主动意识,积极将商业房贷做成一种稳定、实惠、便捷的金融消费品,而不是一笔高昂的负债。”

目前,一线城市除北京之外,深圳、广州、上海均已下调首付及利率,全国仅有3个城市首付比例为20%,而其他城市则为15%。已有10余个省市宣布下调住房公积金贷款利率,多家银行已开始执行差别化住房信贷政策。其中,多数银行首套房贷款利率下降45个基点,个别银行下降50个基点,拉萨个人住房公积金贷款利率甚至进入“1”时代。

在成本创新低的时代,买房能省多少钱?根据央行标准,按照5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.85%计算,如个人以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,每月月供可减少135元,累积30年月供减少4.85万元。

“武汉现在执行的利率,在商贷上的区别会更大。”家住武汉的陶女士介绍,武汉5年期以上的购房商贷已低至历史最低值3.25%。与之前3.9%相比,按照贷款100万元,30年还款期计算,首套可减少月供364元,二套减少900元。

“房贷政策‘三箭齐发’+存量房‘收储’,将对人口净流入城市的房地产市场信心回暖有较大提振作用。”何田认为,无论是刚需还是改善型群体,”低首付+低商贷利率+低公积金利率”的新政策,无疑强化了购房者的购买意愿。

楼市能否扭转“以价换量”?

一直以来,京沪深楼市是风向标,此次新政的实施,对全国一线城市的楼市影响有多大?目前,政策效果已经在带看量、二手房交易活跃度、“网红盘”去化率等指标上有所体现。上海、广州、深圳等一线城市超预期落实政策提振股票市场,A股房地产板块结束近期回调,企稳走高。

北京我爱我家工作人员透露,房价“止跌”现象比较明显,市场预期的底部开始形成;部分业主认为,北京的政策还有进一步释放的空间,房价或将再次上涨。“有的刚需是不想等了,趁政策窗口期上车,还有部分卖方心态更加积极,砍价空间大幅降低,导致购房者更快做出决策。”

当这波政策结束,积累的“捂盘”客群释放,楼市走向又将如何?何田指出,楼市能否扭转“以价换量”的态势,政策层面还可以再优化,一是要看一线城市的首付比例,特别是北京,能不能紧跟中央,让购房者积极入市;二是看认贷不认房(只要贷款还清就算首套)政策能否落地;三是看房贷利率能否普遍进入“2”时代。

“长远来看,楼市回归理性后,房价波动应与城市经济和居民收入水平涨幅一致,如果城市核心地段库存仍在持续消耗、待建土地有限、租房占比高,一旦放开购买力限制,房价将筑底回升。”何田认为,强有力的政策有潜力逐步推动市场触底和反转,但政策执行过程中需要关注人口、库存、保障性住房、需求、预期等多方面因素的综合影响。

修复预期理性看待地产经济

日前,人民银行连发多份房地产金融重要政策,上海、广州、深圳、湖北、云南、山西、广东、陕西等多地跟进出台“超预期”措施,体现了相关部门和地方做好房地产工作的决心,向市场释放出更加积极的信号。随着房地产市场经历的多轮调整,许多估值指标已回到合理区间,客观地将地产经济嵌入经济增长、投资的重要一环,回归实体经济本色,是市场接下来应做的心理修复。

“对政府、企业、广大居民来说,地产的投资价值依然明显,我们在剔除房价飙升泡沫、过度依赖地产经济的同时,也要注意避免其‘硬着陆’。”何田表示,房地产是经济增长和金融发展的重要组成部分,也是大众重要的投资渠道,其调整不应超出合理边界。

目前,我国新房开工规模已降到2007年的9亿平方米水平,相对于高峰期的18亿平方米,已然腰斩。与此同时,根据贝壳研究院数据,近年来全国年均300~400万家庭换房需求高,一二线城市二手房交易占比高,卖旧买新对当地新房市场贡献较高,其中一线城市平均为53%,二线城市平均为21%。

何田强调,只要经济发展和收入预期恢复,老百姓对“好房子”的需求将是持续的,换房群体体量将依然突出,楼市在历经20多年高速扩张后进入了调整周期,在“买得起”的问题逐渐缓解后,住得“好不好”就提上了日程,当楼市逐渐从增量时代转变为存量时代的过程中,改善型市场依然有较大规模预期。

  • 分享:
  • 编辑:田梦迪     2024-06-11

评论

0/150