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出租小区车位应首先满足业主需要

标签:权益 | 来源:中国妇女报 | 作者:杨晓林 段凤丽 刘海娜 付鹏博 邓雯芬

■ 杨晓林 段凤丽 刘海娜

付鹏博 邓雯芬

11.签订房屋买卖协议且办理预告登记后,在预告登记有效期内能否再处分该不动产?

某开发商在取得商品房预售许可证后,对外公开预售,李某购买了预售商品房一套,双方签订了《商品房预售合同》,对房屋价款及支付、房屋交付及产权办理等问题均做了明确约定。预售合同签订后,双方就该笔交易向登记机关申请了预告登记。

预告登记后,开发商因内部管理混乱,又将已经出售给李某并办理预售登记的房屋预售给了杨某。在交房时,才发现开发商将房屋“一房二卖”。李某和杨某互不相让,都要求开发商向自己交付房屋,开发商应该向谁交付房屋并办理产权登记?

说法

民法典第221条规定:当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的,预告登记失效。

为防止房地产开发企业通过“一房多卖”、预售后再设立抵押权等方式侵害购房人的合法权益,法律就不动产买卖设立了预告登记制度。房屋买卖行为依法做了预告登记后,就具有了物权上的排他效力,未经预告登记权利人同意的处分行为不发生物权效力,但预告登记依法失效的除外。

本案中,李某先与开发商签订《商品房预售合同》,且依法办理了预告登记,在预告登记合法有效的情况下,开发商未经预告登记权利人李某同意,无权再处分该不动产,即开发商应向李某交付房屋并给李某办理产权登记,杨某可与开发商另行协商解决或依法追究开发商“一房二卖”的违约责任。预售登记制度在本案中很好地发挥了应有的作用和功能。

12.因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,可以征用组织、个人的不动产或动产吗?

新冠肺炎疫情暴发后,因疫情防控需要,某地政府依法紧急征用某酒店用来安置病患及医护人员。酒店经营者孙先生接到征用通知后,不顾个人得失,全力予以配合,不仅派员协助政府隔离出病患专门通道、做好消毒等防疫措施,还为安置到酒店的病患及医护人员提供价优物美的餐饮服务等。

政府对孙先生和酒店全力支持防疫工作予以了肯定和表扬,并从税收、房租等方面给予酒店合理的减免并给予经济补偿,以弥补征用酒店期间给孙先生和酒店造成的实际经济损失。

说法

民法典第245条规定:因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

防疫救灾人人有责。在抢险、救灾、防疫等社会整体利益遭遇危机的情况下,需要动用一切人力、物力进行紧急救助,国家为公共利益可以不必事先征得所有权人的同意,而强制使用单位、个人的财产。因征用是对所有权的限制,并可能给所有权人造成不利的后果,故征用有严格的限制条件:(1)征用的前提条件是发生法定紧急情况,平时不得采用;(2)征用是行政命令,应依照法律规定的权限和程序行使;(3)使用后应当将征用财产返还权利人,并且给予补偿,但通常不及于可得利益的损失。

上述案例中,因疫情防控紧急需要,政府征用孙先生经营的酒店完全合法。孙先生和酒店全力支持和配合,体现了孙先生和酒店的责任与担当。事后政府给予孙先生和酒店以合理补偿并对他们予以表彰,充分体现了国家对人权、对私有财产的充分尊重和保护。

13.物业公司利用业主共有部位开展经营活动,所获收益应归谁所有?

某小区物业公司为了创收,在居民楼电梯内设置了广告位收取商家广告费,在小区内业主共有的道路上划定停车位并收取停车费,收费后未向业主公开,小区业主纷纷向物业公司讨要说法。这些利用小区内业主共有部位开展经营活动所获收益究竟该归谁所有呢?

说法

民法典第274条规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第282条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

第943条规定:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

为清晰界定各方的权利义务关系,上述关联法条不仅明确规定小区内属于业主共有的道路、绿地的范围,明确规定其他公共场所、公用设施和物业服务用房也属业主共有的权属性质,还明确各主体利用业主共有部分产生的收益在扣除合理成本后也属业主共有。最后,为便于业主监督,还要求物业服务人员应当定期以合理的方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告业主共有部分的经营与收益等情况,避免业主公共利益被不法侵占、侵害。

本案中,很明显,物业公司利用业主共有部位开展经营活动所获得的收益,在扣除合理成本后,剩余部分应归全体业主共有。

14.业主对小区内的车位、车库享有优先购买、优先承租的权利吗?

王某从某开发商处购买新房后,发现开发商在未满足本小区业主对停车位需求的情况下,有将车位、车库出售、出租给非小区业主的情况。王某想问开发商有权将小区内的车位、车库出售、出租吗?和非业主相比,业主对小区内的车位、车库享有优先购买、优先承租的权利吗?

说法

民法典第275条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

民法典第276条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

按照上述规定,开发商向政府审批建设规划时,将法律未明确规定应归业主共有的车位、车库申请归开发商所有并获政府审批通过的,开发商对审批归其所有的车位、车库享有所有权和处分权,开发商可以和业主在商品房买卖合同等文件中通过出售、附赠或者出租等方式明确约定车位、车库的归属及出租问题。但占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,开发商无权出售,经业主委员会或全体业主大会同意出租经营的,出租所得扣除合理管理成本后,收益归全体业主共有。

且开发商或者其委托的物业公司在出售或出租小区车位、车库时,应首先满足本小区业主自身的需要。

上述案例中,王某等小区业主与非业主相比,对小区内的车位、车库享有优先购买、优先承租的权利,开发商在未满足小区业主对停车位需求的情况下,将车位、车库出售、出租给非小区业主的做法明显是错误的,应予纠正。

15.选聘和解聘物业公司需满足怎样的条件才合法有效?

某小区共有业主900名,业主专有面积共12万平方米。2018年9月,该小区业委会在解聘、选聘物业公司过程中,仅通知501名业主参与解聘与选聘物业公司表决并通过。事后,未参与表决的业主认为该次解聘、选聘物业公司的表决程序违法,表决结果应当无效,业委会和未参与表决的业主就表决结果的效力问题争执不下。

说法

民法典第278条规定:下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定,以其中第四项选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人为例,必须同时具备两个条件,才为有效的决定。第一个条件是,参与表决的业主人数需占小区业主总人数的2/3,参与表决的业主享有的专有部分面积也必须同时达到小区总专有面积的2/3,二个2/3必须同时达到,参与表决的人数和面积才是合法的。第二个条件是,必须获得参与表决的业主人数超1/2同意,且同意的表决业主享有的专有部分面积也应同时超过参与表决业主享有的专有部分面积的1/2。以上两个条件同时满足,表决程序和表决结果才是合法的。

就上述案例而言,第一个条件,参与表决的业主人数必须超过600,且参与表决的业主享有的专有面积也必须同时超过8万平方米,参与表决的人数和面积才算达标、合法。第二个条件,同意选聘和解聘的业主人数、面积必须同时超过已经满足第一个条件的实际参与表决人数、面积的1/2才算有效。很明显,上述案例第一个条件即不符合,表决程序和表决结果明显违法无效。

(作者系北京天驰君泰律师事务所律师)


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  • 编辑:肖婷     2020-06-24

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